Январь на рынке ипотеки: резкий месячный спад и мощный рост к прошлому году
Январь традиционно «холодный» месяц для сделок с жильем, и цифры это подтвердили: крупнейшие банки выдали 82,4 тыс. ипотек на 417,9 млрд руб., что на 49% меньше декабря, но на 216% и 246% больше января 2025 года — по количеству и сумме соответственно. Эти данные приводит аналитическое агентство Frank RG. (frankrg.com)
Сезонность — лишь часть истории: всплеск год к году подогрел отложенный спрос в преддверии ужесточения условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года. Итоги января — хорошая лакмусовая бумажка того, как клиенты и банки перестраиваются под новые правила и высокие ставки.
Ключевые цифры и тренды
— 82,4 тыс. кредитов, −49% к декабрю 2025-го, +216% к январю 2025-го.
— 417,9 млрд руб. выдач, −48% м/м, +246% г/г.
— Средний чек вырос до 5,1 млн руб. (+2% за месяц; +11% г/г). На новостройках — 5,9 млн руб.; на вторичке — 3,7 млн руб. (frankrg.com)
Что это значит для семьи, которая только присматривается к ипотеке? При высокой ставке даже небольшой рост среднего чека — это заметная нагрузка на бюджет. Здесь помогает точный расчет и скидки девелоперов, которые чаще встречаются в экосистемах крупных игроков вроде Домклик.
Где спрос держится крепче
Структура сделок сдвинулась в сторону новостроек: их доля — 54% (+2 п.п. за месяц), готовое жилье — 35% (−1 п.п.), загородная недвижимость — 9% (против 11% в декабре). В коттеджном сегменте готовые дома заняли 6% (−2 п.п.), ИЖС — 3%. (frankrg.com)
Причина проста: на первичке девелоперы чаще субсидируют ставку и проводят акции, а значит, платеж по кредиту выглядит предсказуемее. Вторичка, напротив, сильнее зависит от рыночной цены и готовности продавцов идти на уступки.
Госпрограммы: «семейная» тащит рынок
В январе по льготным программам выдано 57,7 тыс. ипотек (−48% м/м; +260% г/г) на 339,9 млрд руб. Доля госпрограмм — 70% по количеству и 81% по объему. «Семейная ипотека» сохранила предельную ставку 6% и стала ключевым «якорем» спроса. (frankrg.com)
Если вы проходите по условиям, стоит сравнить предложения банков и аккредитованных застройщиков и подать онлайн-заявку. А для семей с несколькими детьми есть отдельные условия — проверьте раздел «Многодетным семьям».
Ставки: рыночные снижаются, ЦБ поддержал тренд
Средневзвешенные ставки по рыночным ипотекам в январе просели на 0,7–3,2 п.п. и оказались в диапазоне 19,2–21% (исключение — ИЖС: +0,2 п.п. до 21%). В годовом выражении ставки ниже на 8,1–9,4 п.п. На «семейной» — по-прежнему до 6%. (frankrg.com)
Дополнительный фактор — решение Банка России от 13 февраля 2026 года снизить ключевую ставку до 15,50% с 16 февраля. Это не мгновенно, но постепенно отражается на стоимости длинных денег и ипотечных предложений. (cbr.ru)
Что это меняет для заемщиков
— В первые недели эффект ограничен: банки осторожно пересматривают прайс-листы и субсидии.
— Весной-летом вероятность мягкого удешевления выше, но многое зависит от инфляции и спроса у застройщиков.
— Если ваш доход в валюте колеблется, следите за динамикой рубля и разделами Курс доллара и Евро на сайте: платеж по рыночной ипотеке чувствителен к курсовым шокам через ставку и цены на жилье.
Средний чек: где дороже
Первичка держит высокий ценник: средний кредит на новостройку — 5,9 млн руб., на вторичке — 3,7 млн руб. В загородном сегменте — 5,5 млн руб., а рефинансирование — около 3,6 млн руб. Разброс объясняется как ценами лотов, так и политикой субсидирования. (frankrg.com)
Если ваша цель — снизить платеж без смены жилья, изучите рефинансирование. Это особенно актуально тем, кто брал ипотеку по рыночной ставке в «пиковые» месяцы 2025 года.
Портфель и риски
На 1 февраля 2026 года общий ипотечный портфель крупнейших банков достиг 24 трлн руб. (+1% за месяц; +10% к 01.02.2025). Доля программ с господдержкой — 57% (+8 п.п. г/г), из них «семейная» — 33% (+11 п.п. г/г). (frankrg.com)
Высокая доля льготных кредитов — это подушка для спроса и одновременно вызов для будущей нормализации рынка. По мере свертывания субсидий банки и девелоперы будут перестраивать продукты, а покупатели — чаще выбирать меньшие метражи и более длинные сроки.
Как принять решение в условиях высокой ставки
— Сравнивайте полную стоимость кредита, а не только ставку: комиссии, страховки, допуслуги.
— Фиксируйте бюджет: подушка в 3–6 ежемесячных платежей поможет пережить колебания дохода.
— Думайте на шаг вперед: если планируете частичные досрочные, смотрите вклады на 1 год и с пополнением как «парковку» для свободных средств.
— Учитывайте сроки ввода дома и риски изменения условий субсидий.
Что дальше
По мере адаптации к новым параметрам «семейной» и мягкого снижения ключевой ставки мы увидим стабилизацию весной, а основное восстановление активности — ближе ко II–III кварталам. Но тон рынка будет задаваться первичкой и проектами со сбалансированным субсидированием — именно там банки быстрее транслируют удешевление денег в платеж клиента.
Вывод
Январь показал контраст: просадка к декабрю — вопрос сезонности, а сильный рост к прошлому году — эффект льготных программ и ожиданий. Для заемщиков главный рецепт прежний: считать, сравнивать, фиксировать условия и держать запас прочности. В таких декорациях шанс на удачную сделку есть — особенно если использовать «семейную» и инструменты экосистем крупных банков.(frankrg.com)
