Инвестиции действительно переезжают в отели: почему сейчас и надолго ли
Российский рынок недвижимости лихорадит, но в гостиничном сегменте — свой цикл. На него нарастает спрос со стороны инвесторов: сделки становятся крупнее, а региональные проекты — смелее. По свежим данным, вложения в отели в 2025 году ускорились, причем львиная доля капитала ушла в столичный регион. Об этом подробно написало издание — см. краткий разбор в материале «Коммерсанта».
Если обобщить: на гостиницы сейчас приходится один из самых быстрых темпов прироста среди коммерческих активов, а динамика инвестиций уже обновляет локальные максимумы последних лет. По ряду оценок, объем вложений в сегмент достиг много-летнего пика, при этом Москва аккумулирует около трех четвертей всех средств, Санкт‑Петербург — примерно десятую часть, а Казань — пока лишь проценты.
Что толкает рынок вверх
-
Сильный внутренний туризм. Путешественники переключились на российские направления, а загрузка отелей поддерживается круглогодично, особенно в городах-миллионниках и курортных локациях. Рост мобильности туристов прямо транслируется в интерес девелоперов и фондов к гостиницам.
-
Концентрация сделок в Москве. По оценкам консультантов, в 2025 году столица взяла на себя порядка 74% инвестиций в отели, СПб — около 10%. Это объясняется масштабом рынка, готовностью покупателей брать крупные объекты и понятной моделью доходов.
-
Переоценка рисков на фоне ставок. Несмотря на волатильность финансирования, гостиницы дают возможность гибко управлять тарифами и загрузкой. Инвесторы видят здесь баланс между доходностью и ликвидностью — и готовы идти в сделки за счет собственных средств.
Цифры и тренды 2025 года
Агрегированно по России инвестиции в коммерческую недвижимость за январь–сентябрь 2025 года держатся на уровне прошлого года с умеренной просадкой, но именно гостиницы выбиваются в лидеры роста: вложения в сегмент удвоились с лишним, а в абсолюте приблизились к отметкам, которые эксперты называют максимумом с начала 2000‑х.
По данным региональной сводки, в Татарстане активность девелоперов смещается от перенасыщенного жилого рынка к объектам размещения: аналитики фиксируют заметный рост доли проектов в отельной нише, хотя пока на республику приходится лишь около 1% общероссийского потока инвестиций в гостиницы.
Кто покупает и что именно
-
Частные инвесторы и девелоперы, которые раньше собирали портфели из апартаментов, переориентируются на бутик‑отели с сильной локацией и понятной концепцией.
-
Профучастники (управляющие компании, платформы ЗПИФ) присматриваются к сетевым объектам и действующим курортным комплексам с потенциалом апсайда через ребрендинг и капитальный ремонт.
-
Корпоративные клиенты чаще забирают бизнес‑отели в деловых кластерах Москвы: им важны стабильная загрузка и синергия с основным бизнесом.
Экономика сделки: из чего складывается доходность
Гостиница — это не «кубометр» аренды, а живой организм с выручкой по суткам. На доходность влияют тариф, загрузка, выручка на номер (RevPAR) и эффективность оператора. В постпандемийный период выросла доля внутреннего спроса, а это означает более предсказуемое поведение гостей и меньше валютных шоков. Дополнительным драйвером выступает чувствительность россиян к курсу иностранных валют: заметные колебания курса доллара и курса евро подталкивают к выбору отечественных направлений, а поток во внутренний туризм — к загрузке отелей.
Для собственников важны сценарии финансирования. Пока на рынке доминируют сделки «за свой счет», но по мере смягчения условий банки могут активнее кредитовать реконструкции и девелопмент. В отдельных кейсах помогает банковское рефинансирование после стабилизации кэшфлоу.
Где «точки входа»
-
Москва и первая корона Подмосковья: бизнес‑отели в транспортных узлах, конверсия офисов и ведомственного жилья в гостиничные форматы.
-
Санкт‑Петербург: исторические здания под реконструкцию «ключ‑в‑ключ» с управляющим.
-
Города‑миллионники: Казань, Новосибирск, Краснодар, Екатеринбург, Пермь — здесь эксперты уже прогнозируют следующую волну проектов.
Риски, о которых часто забывают
-
Операционный менеджмент. Даже идеальная локация не гарантирует маржу без сильного оператора, стандартизации процессов и прозрачной отчетности.
-
Капзатраты. Ремонт и ребрендинг могут съесть годовую доходность — бюджетируйте запас минимум 10–15% от цены входа.
-
Регуляторика и ставки. Изменение стоимости денег влияет на IRR не меньше, чем загрузка. Следите за календарем решений и соотносите график платежей с сезонностью рынка.
Что это означает для частного инвестора
Если вы копили на «вторичку» под сдачу, сейчас имеет смысл сравнить сценарии. Долгосрочный банковский депозит из раздела долгосрочные — это «якорь» для ликвидности, а билет в гостиничный бизнес — ставка на управляемую доходность и рост стоимости актива. Можно стартовать с малого: доля в проекте реконструкции, апарт‑форматы с профуправлением, участие через фонды.
Для диверсификации валютного риска разумно отслеживать не только доллар и евро, но и динамику китайского юаня: туристические потоки и импортное оснащение отелей частично завязаны на азиатские поставки.
Перспектива на 2026 год
Базовый сценарий — продолжение перетока капитала в гостиницы на фоне устойчивого турпотока и дозированной девелоперской активности. Рынок еще далек от насыщения в региональных центрах, а проекты «сервис + впечатления» (SPA, event‑инфраструктура, семейные форматы) будут забирать премию к RevPAR. Столичный рынок, по‑видимому, сохранит доминирование по объему сделок, но доля регионов начнет расти — сначала у городов‑миллионников, затем у центров с населением 500–700 тыс. человек.
Вывод
Инвесторы не просто «переселились» в отели — они увидели в них понятную логику дохода и масштабируемость. При аккуратной работе с операцией, финансированием и продуктом гостиницы способны стать «рабочей лошадкой» портфеля в 2025–2026 годах, а не разовой спекуляцией.
