Что изменится для семей с ипотечными льготами с февраля
Российские власти вводят ключевое правило: с 1 февраля 2026 года оформить две льготные ипотеки на одну семью больше нельзя — супруги должны участвовать в одном кредитном договоре, где один из них выступает заемщиком, а второй — созаемщиком. Об этом сообщили деловые источники Интерфакса.
По сути, закрывается лазейка, когда каждая половина семьи брала свой льготный кредит отдельно. Исключение сохранится лишь для случаев, когда супруг или супруга не являются гражданами РФ. В остальном курсу — единая льготная ипотека на домохозяйство — теперь отступлений не предусмотрено.
Почему запрет появился именно сейчас
Рынок жилищного кредитования пережил резкую перестройку после сворачивания массовых программ и перехода к адресной поддержке. На практике это означало: спрос удерживали точечные меры — прежде всего «Семейная» и проекты для отдельных категорий получателей. Когда регулятор и Минфин увидели, что часть семей использует две субсидии одновременно, было решено выровнять правила и сделать поддержку адресной — одной семье одна субсидия.
Для банков и агрегаторов заявок это тоже упорядочивание процесса: семейная пара приходит за одной сделкой, а не за двумя параллельными кредитами. У застройщиков прозрачнее планирование продаж, у государства — прогноз по бюджетным выплатам. А для заемщиков главное — заранее понять, как планировать покупку, если второй льготной ипотеки на супругов больше не будет.
Какие условия сохранятся и когда они изменятся
Интерфакс со ссылкой на собеседников на финансовом рынке пишет, что до конца 2025 года параметры возмещения банкам по семейной ипотеке сохраняются на текущих уровнях. А с 1 января 2026 года компенсации будут снижены на 0,5 процентного пункта: для квартир в многоквартирных домах — до 2 п.п., для ИЖС — до 2,5 п.п. Это означает, что стоимость субсидирования для бюджета станет ниже, а для банков — чуть менее щедрой, но сами льготы продолжат работать.
Что это значит для вашей ставки
Если вы планируете покупку в ближайшие месяцы, условия 2025 года, по данным рынка, остаются прежними. Но с 2026-го льготная часть ставки, которую субсидирует государство, уменьшится. В реальности окончательная ставка по договору зависит от множества факторов — ПСК, скидок у партнеров, страховых пакетов, первоначального взноса, региона. Тем не менее тренд понятен: программа станет более адресной и умеренной по масштабу поддержки.
Как семьи оформляли «двойные» льготы и почему с этим решили завязать
Схема была простой: супруги заключали два отдельных кредитных договора на разные объекты или на один объект с разными долями в рамках семейных условий. Формально это не нарушало букву правил, но противоречило духу адресности. Теперь конструкция закреплена: семейный бюджет — одна льготная ипотека, а второй супруг участвует как созаемщик. Так государство избегает ситуации, когда из общего лимита поддержки один домохозяйственный бюджет получал двойную субсидию.
Есть ли исключения
Единственная оговорка — смешанные семьи, где один супруг не гражданин РФ. Для них возможность оформить льготный кредит без обязательного соучастия второго супруга сохранится. Остальным рекомендуется заранее готовить пакет документов и приходить на сделку вместе.
Как подготовиться: практический чек‑лист
- Планируете покупку в 2025 году? Есть смысл ускориться: действующие параметры компенсаций сохраняются до 31 декабря 2025 года. 2) Идете в 2026-й? Оцените бюджет с учетом того, что в семье будет только один льготный договор. 3) Проверьте соответствие критериям программ — например, семейной, льгот для многодетных или региональных мер.
Пошагово
- Рассчитайте комфортный платеж и ПДН;
- Подберите объект и аккредитованный банк или сервис вроде Домклик;
- Подайте онлайн-заявку на предварительное решение с обоими супругами как участниками сделки;
- Заложите запас по срокам выхода на сделку — в пиковые периоды банки дольше согласуют льготные кредиты.
Вопросы и ответы
— Можно ли сначала оформить рыночную ипотеку на одного из супругов, а потом перевести ее в льготную? Теоретически возможно через рефинансирование, но по новым правилам льготный договор будет единым для семьи; индивидуальные «параллельные» субсидии более недоступны. Практическую реализуемость уточняйте у банка и оператора программы.
— Что с покупками на этапе строительства и ИЖС? Субсидирование с 2026 года сохраняется, но уровень компенсации станет ниже на 0,5 п.п. Для ИЖС субсидия останется выше, чем для квартир, что подтверждает приоритет индивидуального домостроения.
— А если супруги уже оформили два льготных кредита? Речь идет о новых сделках после 1 февраля 2026 года. Ранее заключенные договоры по закону не меняют задним числом, но при реструктуризации/рефинансировании банк будет проверять актуальные условия.
Как это отразится на рынке
Запрет «двойных» льгот сократит искусственный спрос и перераспределит субсидии на большее число семей. Банки получат более понятные требования к скорингу: обязательное созаемство повышает прозрачность доходов домохозяйства и снижает кредитный риск. Застройщики могут увидеть небольшое снижение числа сделок, завязанных на семейные программы, но в обмен рынок станет устойчивее, без перегрева. Для бюджета это тоже экономия: меньший объем компенсаций на одну семью и меньшее число «дублирующих» субсидий.
Что делать тем, кто копит и сомневается
Если вы копите на взнос, проверьте предложения вкладов «с пополнением» или депозиты «на 1 год» — это дисциплинирует и помогает собрать нужные 20% быстрее. Но главное — заложите в расчеты, что «вторая» льгота супругу уже не светит, и стройте бюджет исходя из одного льготного кредита.
Итог
С февраля 2026 года правила становятся проще по форме и строже по сути: одна семья — одна льготная ипотека, оба супруга в договоре. Это делает систему субсидий более точной, а рынок — менее перегретым. Если планируете сделку, составьте дорожную карту уже сейчас: проверка критериев, выбор банка и объекта, совместная заявка и реальный бюджет семьи без «двойных» льготных костылей.
