Ипотечный рынок столицы притормозил: что стоит за почти двухпроцентным спадом?
Столичный рынок жилья завершил январь–октябрь с небольшим минусом по ипотеке: оформлено около 99,2 тысячи договоров, что на 1,6% меньше, чем годом ранее. Падение выглядит умеренным, но важно понять, из чего складывается динамика и чего ждать дальше. По данным ПРАЙМ, в октябре в Москве зарегистрировано примерно 9,8 тысячи ипотек — это на 18% меньше к октябрю прошлого года и на 14,1% ниже, чем в сентябре.
Ключевые цифры и краткий разбор
— 99,2 тыс. ипотечных договоров за 10 месяцев 2025 года; — −1,6% год к году по накопленной динамике; — Октябрьский провал: −18% к октябрю-2024 и −14,1% к сентябрю-2025. Эти показатели подтверждают охлаждение спроса после всплесков весной и летом, когда сделки поддерживали субсидированные программы и отложенный спрос.
Почему спрос просел именно осенью
Факторов несколько, и сработали они почти одновременно:
- Удорожание заемных денег и корректировка банковских условий. Даже при действующих льготных продуктах клиенты чаще откладывают покупку или переключаются на более долгую подготовку заявки (например, изучают варианты с первоначальным взносом 10% и точнее считают платеж).
- Перераспределение спроса между рынками. Часть покупателей, не проходя по платежеспособности, уходит в аренду или рассматривает альтернативы — от накопления на вкладе (на 1 год или краткосрочные) до покупки позже, если банки смягчат ставки.
- Психология ожиданий. При заметных колебаниях ставок и новостном фоне многие берут паузу на месяц-два — отсюда и октябрьская «ямка».
Что происходит с новостройками и «вторичкой»
Вторичный рынок уже показал умеренное снижение — около 3% по числу переходов прав за 10 месяцев. На первичке тренд неоднородный: часть проектов поддерживается через субсидированные ставки, но жестче проходят скоринг заемщиков. В результате итоговое снижение по ипотеке выглядит мягче, чем отдельные провалы по месяцам.
Как меняется поведение покупателей
— Дольше выбирают и сравнивают. Калькуляторы и онлайн-анкетирование стали обязательной «домашней работой» перед визитом в офис. Если вы только присматриваетесь, начинайте с онлайн-заявки: это экономит время и помогает понять рамку одобрения. — Семьи комбинируют программы. Популярно сочетать льготные и семейные механики: у кого есть право на «семейную», те стараются зафиксировать ставку сейчас, а планировку и корпус выбирают позже. — Ставят реалистичный взнос. Меньший аванс повышает ежемесячный платеж, поэтому часть клиентов стремится накопить 15–20% и выше, но стартовать можно и с 10%.
Что делать тем, кто уже взял ипотеку
Если платеж стал тяжёл, проверьте условия рефинансирования. Банки точечно пересматривают ставки для надежных клиентов, а перенос части срока на конец кредитной линии иногда снижает нагрузку без лишних комиссий. Важно оценить совокупную экономию, включая расходы на переоформление.
Взгляд на зиму: есть ли шансы на отскок
Календарно рынок обычно оживает к концовке года за счет закрытия сделок и квартальных планов у банков и девелоперов. Потенциал для частичного отскока есть: — девелоперы активно используют партнерские субсидии и скидки «на входе»; — накопленный спрос не исчез, но стал осторожнее; — электронные сервисы упрощают путь клиента (тот же Домклик и аналогичные платформы ускоряют сделки и сбор документов). Но залог устойчивого роста — предсказуемость ставок и доходов домохозяйств. Если волатильность сохранится, январь-февраль традиционно пройдут в «низком сезоне», и статистика может оставаться около текущих уровней.
Как улучшить свои шансы на одобрение
— Подготовьте «чистый» финансовый профиль: погасите мелкие долги и проверьте кредитную историю. — Сократите долговую нагрузку: перед подачей заявки откажитесь от новых карт рассрочки и потребкредитов. — Сравните условия разных банков через цифровые формы онлайн-заявки и используйте калькуляторы. — Зафиксируйте ставку: если банк дает опцию бронирования на 30–60 дней, это полезный хедж от краткосрочных колебаний. — Думайте о «подушке»: оставьте запас на 3–6 платежей на отдельном счете или в вкладе с пополнением.
Итог
Почти двухпроцентное снижение по ипотеке в Москве за десять месяцев — это не обвал, а мягкая коррекция после насыщенного периода. Снижение октябрьских показателей сигнализирует о паузе у части покупателей, но не отменяет структурного спроса на жилье. Для тех, кто готовится к сделке, ключ — тщательная подготовка, гибкость по продуктам и расчетам, а также внимательное сравнение условий до подписания договора.
Дисклеймер
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной финансовой рекомендацией. Показатели и тенденции основаны на официальных данных Росреестра по Москве, опубликованных агентством ПРАЙМ 20 ноября 2025 года.
