Что произошло на рынке земли Петербурга в 2025 году
Если коротко, год завершился охлаждением инвестиций и ростом цен на ключевые локации. По оценкам «Петербургской недвижимости», совокупный объем сделок с участками в городе и пригородах по итогам 2025 года ожидается около 102,1 млрд рублей — заметно ниже прошлогодних показателей.
При этом траты на земельные участки под жилье практически «замерли» на уровне 2024 года: девелоперы, по данным исследования, направили на такие покупки порядка 61,5 млрд рублей, что указывает на смену фокуса — не на наращивание банка земли любой ценой, а на выбор лотов с понятной экономикой и готовой документацией.
Где брали и сколько платили
Структура сделок сместилась в пользу города: около 81% участков купили в границах Санкт-Петербурга, а на Ленинградскую область пришлось порядка 19%. Это логично: в черте города проще реализовать проекты с устойчивым спросом — от семейных кварталов до редевелопмента промзон.
Диапазоны цен в 2025 году ощутимо подросли. В центральных локациях участки под новое строительство продавались в коридоре порядка 80–120 тыс. рублей за квадратный метр будущих улучшений, под редевелопмент — около 60–150 тыс. рублей за «квадрат». На периферии и в «спальных» районах разговор шел о 30–70 тыс. рублей для нового строительства и 35–95 тыс. рублей для редевелопмента. Такой разброс отражает разницу в транспортной доступности и насыщенности инфраструктурой.
Размер лотов: ставка на «средний формат»
Сделки с участками площадью 1–5 га заняли до 40% рынка против примерно 20% годом ранее. Доля совсем компактных лотов до 1 га удержалась около 38%. Средний размер продаваемого участка подрос до примерно 2,7 га: девелоперы хотят одновременно масштаб и управляемость — квартал, который можно быстро запустить и довести до продажи без лишних рисков.
Почему инвестиции просели, а цены выросли
На первый взгляд парадокс: совокупные вложения в землю снизились, а ценники поднялись. Но здесь все логично. Девелоперы завершили «распухание» банков земли 2023–2024 годов и сосредоточились на реализации уже купленных площадок. Это уменьшило количество сделок и одновременно повысило конкуренцию за качественные лоты с разрешительной документацией. Добавьте сюда рост себестоимости строительства и требования к благоустройству — и получите повышенную «стоимость входа» на центральные и приоритетные адреса.
Еще один фактор — ипотечная перезагрузка. Когда рыночная стоимость заемных денег растет, особенно важна скорость оборота. Компании готовы переплатить за участки, где понятна дорожная карта согласований и есть шансы начать продажи быстрее. На практике это поддерживает цены в городе и охлаждает аппетиты к «сложной» земле в пригородах.
Точки спроса: центр, транспортные коридоры и редевелопмент
В зоне устойчивого интереса — бывшие промышленные территории с потенциалом жилой застройки: они позволяют создавать кварталы с полноценной городской средой и коммерцией на первых этажах. Не теряют актуальности и локации вдоль ключевых радиальных направлений — там, где есть метро, МЦД-логика пересадок или крупные магистрали.
Разумеется, чем ближе к деловой активности и общественному транспорту, тем выше вилка цен на землю и тем быстрее встает вопрос финансовой модели проекта. Здесь застройщики дополнительно страхуются — активнее используют поэтапные сделки, опционы и партнерства с владельцами участков.
Деньги и экономика проектов: что девелоперы учитывают
-
Курс национальной валюты, который влияет на стоимость импортных материалов и оборудования. Следить за динамикой удобно через «Курсы ЦБ РФ» и «Курс рубля».
-
Стоимость спроса: условия ипотечных программ и доступность первоначального взноса. Для семейных сценариев спроса востребованы «Семейная» и готовые экосервисы оформления вроде «Домклик».
-
Доходность альтернатив: когда ставки по депозитам растут, часть частных инвесторов уходит в консервативные инструменты. Здесь на выбор влияют продукты «С пополнением» или «На 1 год».
Итоги 2025: цифры, которые стоит запомнить
-
Прогнозный объем сделок с землей в Петербурге и агломерации — около 102,1 млрд рублей против 151,3 млрд годом ранее.
-
Расходы на участки под жилищное строительство — примерно 61,5 млрд рублей, что близко к уровню 2024-го.
-
Доля города — около 81% всех приобретений; область — порядка 19%.
-
Средний размер лота вырос до 2,7 га, а сегмент 1–5 га занял до 40% рынка.
-
Цены в центре — ориентировочно 80–120 тыс. руб. за кв. м под новое строительство и 60–150 тыс. руб. под редевелопмент; в «спальниках» — примерно 30–70 тыс. и 35–95 тыс. руб. соответственно.
Все эти оценки собраны по материалам «Коммерсанта» и данных консалтингового центра «Петербургская недвижимость», входящего в Setl Group, опубликованным 3–4 декабря 2025 года.
Прогноз на 2026 год: осторожный оптимизм
Что дальше? Вероятен сценарий «точечной стратегии». Основные игроки продолжат выбирать лоты:
-
с высокой градостроительной готовностью (ППТ, ГПЗУ, понятные исходно-разрешительные),
-
в локациях с готовой социальной и транспортной инфраструктурой,
-
с потенциалом многофункциональной застройки, где доходы диверсифицируются за счет стрит-ретейла и офисов формата work-lounge.
Если макрофон благоприятен — стабилизация инфляции и курсовой волатильности, мягкая корректировка ставок — то сделки могут оживиться во второй половине 2026 года. В противном случае рынок продолжит работать на «качестве, а не количестве»: меньше транзакций, больше внимания к экономике каждого проекта.
Риски и возможности
-
Риски: рост капитальных затрат, возможные ограничения по ипотечным субсидиям, конкуренция за редкие «правильные» участки.
-
Возможности: редевелопмент промышленных территорий, совместные проекты с городом, освоение локаций у транспортных хабов, форматы апартаментов с сервисной инфраструктурой.
Что это означает для горожан и инвесторов
Для покупателей новостроек это сигнал о дальнейшем расслоении предложения: проекты в сильных локациях будут дороже, но качественнее по среде и инфраструктуре. Для частных инвесторов — повод внимательнее считать доходность: сравнивать вложения в доли девелоперских проектов с альтернативами вроде депозитов и облигаций, а также следить за динамикой основных валют — Доллар США (USD) и Евро (EUR) — если в смете есть импортные позиции.
Для владельцев земли 2026-й может стать временем «окна возможностей»: если участок в зоне спроса и с готовыми документами, пул покупателей никуда не делся. А вот активы с неясной транспортной и социальной перспективой потребуют дисконта либо партнерской модели.
Вывод
Рынок земли в Санкт-Петербурге вошел в фазу зрелого отбора. Денег на «все и сразу» больше нет, а на «лучшее и быстрое» они есть. Это делает 2026 год особенно интересным: меньше шума, больше прагматики — и шансов увидеть проекты, которые действительно меняют городскую среду к лучшему.
