Доходность в миллионниках: жилье против парковки — кто быстрее вернет вложения?
В российских городах-миллионниках инвесторы все чаще сопоставляют, что окупится быстрее при сдаче в аренду: квартира или машино-место. По свежим подсчетам профильных аналитиков, в среднем по стране жилье возвращает вложения быстрее, но в ряде мегаполисов преимущество за парковками. Подробности и цифры — далее, с опорой на материал РБК Недвижимость (полная версия).
Ключевой вывод в двух словах
Если смотреть на все миллионники сразу, срок окупаемости от аренды для квартиры — около 14,5 года, для машино-мест — 16 лет и 1 месяц. То есть в среднем жилье обгоняет парковку примерно на полтора года. Но в семи из шестнадцати мегаполисов — включая Москву и Санкт-Петербург — ситуация обратная: парковка окупается раньше.
Где квартира выигрывает у машино-места
В девяти миллионниках квартиры окупаются быстрее. Максимальный разрыв — более пяти лет — зафиксирован в Челябинске и Екатеринбурге, где доход от аренды «съедает» стоимость квартиры заметно быстрее, чем стоимость парковочного места. Это отражает дисбаланс между ценами на жилую и «гаражную» недвижимость и их ставками аренды.
Почему так происходит
В городах с активным строительством и заметным притоком арендаторов ставки по квартирам растут динамичнее. Параллельно предложение парковок в новых ЖК увеличивается, что сдерживает арендные цены на машино-места. В итоге срок возврата инвестиций по жилью сокращается, а по парковкам — тянется дольше.
А где рулит парковка
В семи миллионниках, наоборот, машино-места опережают квартиры. В Москве разница почти два года в пользу парковки: при непрерывной сдаче квартира возвращает вложения примерно за 17 лет и 1 месяц, а машино-место — за 15 лет и 2 месяца. Санкт-Петербург — в той же группе, хотя масштабы разрыва скромнее.
Топ городов по скорой окупаемости парковок
Если смотреть только на парковки, минимальные сроки сейчас демонстрируют Омск (около 12 лет), Новосибирск и Пермь (до 13 лет). Аутсайдер — Воронеж, где срок приближается к двадцати годам. Разброс объясняется сочетанием цены покупки и месячной ставки аренды.
Разбор на пальцах: как считать окупаемость
Базовая логика проста: делим среднюю цену покупки на годовой арендный поток. Для прозрачности сравнения следует использовать медианные/средние ставки по актуальным объявлениям и закладывать непрерывную загрузку. Именно так считают в профильных обзорах, чтобы сопоставить города между собой.
Что может исказить результат
- Простой между арендаторами. Даже пара «пустых» месяцев в год увеличивает срок окупаемости на 10–15%.
- Комиссии УК/агентам и налоги. Чистая доходность ниже «на бумаге».
- Капвложения: ремонт, замена ворот/автоматики на паркинге, амортизация отделки квартиры.
Когда квартира логичнее
- Высокий и стабильный спрос на долгосрочную аренду (университеты, ИТ-сектор, миграция из области).
- Новостройки с продуманными планировками и локациями у МЦД/метро: такие объекты реже простаивают.
Кстати, если покупка идет с ипотекой, удобнее заранее оценить платеж и доступные программы у проверенных операторов экосистем, например в Домклик, а также рассмотреть субсидированные варианты вроде семейной ипотеки — они снижают ежемесячную нагрузку и повышают шанс выйти в плюс быстрее.
Когда парковка — более прагматичный актив
- Низкий чек входа по сравнению с квартирой и ниже эксплуатационные риски (нет ремонта, мебели, бытовой техники).
- Стабильный спрос в районах дефицита дворовых мест и у деловых кластеров.
Но важно помнить про «потолок» арендных ставок: если в районе много парковок в ЖК и бизнес-центрах, конкуренция быстро выравнивает доходность. В той же Москве средняя цена покупки машино-места высока, однако арендные ставки тоже заметны — отсюда и более короткая окупаемость, чем у квартир.
Альтернатива для консервативных инвесторов
Не всем подходит арендный бизнес: кому-то важнее пассивность и предсказуемость. В таком случае резонно сравнить потенциальную доходность с банковскими инструментами. Например, посмотреть вклады на 1 год или подобрать краткосрочные решения. Если доходность вклада после налогов сопоставима с чистой доходностью аренды, смысл активного управления недвижимостью снижается.
Что смотреть перед покупкой
- Ликвидность. Поинтересуйтесь скоростью экспозиции аналогичных объектов и историей сделок в районе.
- Ставки и тренды. Сопоставьте динамику платежей арендаторов с общерыночными индикаторами и внимательно следите за макроисторией — от Курсов ЦБ РФ до ситуации на рынке труда.
- Условия комплекса. Для парковок — удобство въезда, безопасность, отсутствие подтоплений; для квартир — шум, транспорт и качество УК.
Итог
Сегодня универсального ответа «квартира против парковки» нет: в среднем по миллионникам жилье окупается быстрее, но в семи крупнейших городах преимущество за машино-местами. Инвестору стоит смотреть локально: конкретный дом, конкретный район и реальную ставку аренды прямо сейчас. Тогда и цифры окупаемости будут ближе к вашим, а не «средним по больнице».
