Лидеры цен на вторичное жилье в столице: кто обогнал остальных
В третьем квартале 2025 года рынок «вторички» в Москве снова напомнил о себе. Слабый, но все же плюс заметен почти повсюду, а главный рывок сделали локации, где и без того самый дорогой метр. По данным анализа городской аналитики и участников рынка, быстрее всего росли цены в Центральном административном округе. За ним подтянулись Западный и Северо-Западный округа, тогда как в Зеленограде квартальная динамика фактически застыла на нуле.
Топ-5 округов по темпам роста: цифры, без лишних эмоций
- ЦАО: средняя стоимость «квадрата» — около 508,8 тыс. руб., рост за квартал — 1,6%.
- ЗАО: 323 тыс. руб. за кв. м, +0,87%.
- СЗАО: 284,2 тыс. руб., +0,7%.
- СВАО: 267,5 тыс. руб., +0,64%.
- ЮВАО: 245,3 тыс. руб., +0,61%.
Эти значения укладываются в картину «символического» роста, когда из экспозиции постепенно уходят самые дешевые квартиры, а медиана подтягивается вверх. Исключение — Зеленоградский округ: здесь средняя цена за квартал не сдвинулась, сохранив уровень примерно 208,2 тыс. руб. за кв. м.
Почему центр снова впереди
Все просто: ограниченное предложение и ярко выраженный спрос. Центральные кварталы Москвы имеют минимальный объем выходящих на продажу качественных объектов и самые устойчивые покупательские мотивы — от статуса до инвестиционной привлекательности. Когда новых лотов в экспозиции мало, даже небольшая активность тут же отражается на средней цене. К тому же в центре выше доля ликвидных форматов — квартиры с готовым ремонтом, видовые студии, редкие планировки в исторических домах. Нехватка таких единиц автоматически разгоняет ценник быстрее, чем в спальных локациях. Этот эффект и объясняет, почему именно ЦАО показал наибольший прирост в июле–сентябре.
Что происходит в других округах
Запад Москвы традиционно удерживает премиальный спрос благодаря зеленым массивам, крупным кампусам и доступу к вылетным магистралям. Здесь рост умеренный, но устойчивый. Северо-Запад тянется следом: повышение цен поддерживают проекты у воды и новые транспортные развязки. На северо-востоке рынок ровнее — ценовая динамика ближе к статистической погрешности, потому что лотов много и они очень разные по качеству. Зато на юго-востоке небольшое подорожание сочетается с более низкой базой, что делает район интересным для тех, кто ищет компромисс между бюджетом и транспортом. Зеленоград выделился стагнацией: локальный рынок компактный, а покупатели более чувствительны к ставкам и бюджету сделки, поэтому ценовая планка скорее держится, чем растет.
Как это читать покупателю
- Смотрите не только на процент, но и на уровень цены. Прирост в 1% при цене «квадрата» в полмиллиона — это сопоставимо по рублевой величине с несколькими процентами в более доступных округах.
- Сравнивайте «паспорт» дома и квартиры: год постройки, состояние коммуникаций, тип перекрытий, этаж, видовые характеристики. На «вторичке» это влияет на торг сильнее, чем средняя цена округа.
- Закладывайте временной лаг. Статистика всегда немного запаздывает, а конкретные сделки фиксируются в договорах за несколько недель до попадания в массив данных.
Что важно знать продавцу
- Экспозиция удлиняется. Покупатели выбирают внимательнее, а дорогие объекты требуют больше времени на выход в сделку. Не игнорируйте предпродажную подготовку: свежий косметический ремонт и грамотные фото экономят недели.
- Реалистично подходите к цене. Даже в округах-лидерах рост пока не ускоряется лавинообразно. Если стартовать слишком высоко, рыночная «заморозка» может вернуть вас к изначальной цене, но спустя 1–2 месяца простоя.
- Гибкость в условиях — ваш козырь. Рассрочка, быстрый выход на сделку, готовность закрыть часть бытовых вопросов для покупателя — все это добавляет ликвидности.
Контекст: почему рост выглядит «скромным»
После всплесков и пауз последних лет вторичный рынок в крупных городах стал осторожнее. С одной стороны, покупатели по-прежнему смотрят на «первичку» как на способ зафиксировать стоимость на старте, с другой — «вторичка» выигрывает за счет готовности к въезду и устоявшихся районных экосистем: школы, транспорт, медицина, парки. Именно поэтому умеренный рост наблюдается почти во всех округах, а не только там, где строится больше всего нового жилья. Для третьего квартала 2025 года это подтверждается общей картиной: в большинстве округов динамика положительная, хотя и «символическая», как говорят аналитики.
Практический чек-лист для выбора локации
- Оцените ежедневные маршруты: работа, детсад/школа, спорт. Считайте время, а не километры.
- Проверьте транспортные планы на ближайшие 2–3 года: запуск станций МЦД, реконструкции магистралей, новые пересадочные узлы. Такие проекты меняют ликвидность адресов буквально за один сезон.
- Смотрите на двор и окружение: озеленение, дворовые связи, парковки, близость к шумным артериям.
- Просите агрегированную аналитику по дому и району: медиана экспозиции, средний торг, объем предложения в вашей планировке.
Прогноз до конца года: без резких движений
Если резких внешних сигналов не будет, рынок доживет до конца 2025 года примерно в той же тональности: разрозненный спрос, точечный рост в премиальных адресах и осторожные сделки в «среднем классе». В центре потенциал поддерживает дефицит качественных предложений, на западе — сочетание экологии и инфраструктуры, а на северо-западе — проекты у воды. В более доступных округах многое решит скидка и торг, поэтому итоговые цены могут отличаться от «средних» сильнее, чем обычно. А вот Зеленоград, судя по текущей инерции, останется в зоне «ноль плюс-минус».
Вывод
Смена лидеров по темпам роста — нормальная вещь для большого города. Сегодня на вершине ЦАО и его ближайшие преследователи, завтра акцент может сместиться к локациям, где появятся новые станции, парки и деловые кластеры. Главное — не гнаться за заголовками, а смотреть на цифры в разрезе конкретного дома и своих задач.
