Продавцы активнее уступают в цене на вторичном рынке мегаполисов
Во втором полугодии 2025 года рынок готового жилья вновь подал сигнал к развороту: все больше собственников в крупнейших городах страны корректируют ценники вниз прямо в ходе экспозиции объявлений. В третьем квартале доля таких продавцов приблизилась к 55%, а средняя величина снижения цены предложения по мегаполисам достигла около 5,1%. Проще говоря, торг снова в моде, и покупатели это чувствуют.
Что изменилось и почему это важно
Ситуация на «вторичке» долгое время выглядела вялой: лоты задерживались на рынке, покупатели приглядывались, а продавцы держали первоначальные ожидания. Осенью расклад сместился. В большинстве миллионников собственники стали чаще идти навстречу и подстраиваться под платежеспособный спрос, еще до реальных переговоров. Это помогает оживить сделки и сокращает срок экспозиции квартир.
- Больше объявлений со снижениями: доля корректировавших цену продавцов в мегаполисах поднялась примерно до 54,6%.
- Средний размер «предпереговорной» скидки вырос до 5,1% по итогу третьего квартала.
- Тренд охватил почти все крупнейшие агломерации, но интенсивность различается от города к городу.
Где уступают сильнее
По данным совокупной рыночной аналитики, лидерами по глубине снижения цены предложения в июле–сентябре стали южные и промышленно-развитые центры. Это логично: именно там заметнее дисбаланс между стартовыми ожиданиями и готовностью покупателей платить «здесь и сейчас».
Города с максимальными корректировками
- Краснодар — около 6,4% снижения цены предложения.
- Челябинск — порядка 5,5%.
- Нижний Новгород и Волгоград — по 5,4%.
- Новосибирск и Ростов-на-Дону — примерно по 5,2%.
А что в столицах
Москва традиционно остается осторожной к торгу на этапе экспозиции: среднее снижение здесь заметно ниже среднего по миллионникам и держится в районе 4,4%. Впрочем, это не отменяет персональных ситуаций, когда собственники готовы уступать больше — все решает ликвидность конкретного объекта, правильная цена входа и сроки, в которые продавцу нужно закрыть сделку.
Как это соотносится с «переговорными» скидками
Важно различать два уровня торга:
- Снижение цены в объявлении по мере экспозиции — собственник сам корректирует ценник, ориентируясь на рынок.
- Переговорный дисконт уже «на сделке» — результат торга после осмотра и обсуждения условий.
Весной и в начале лета средние «переговорные» скидки по стране доходили до 6–6,3% от первоначального прайса, а в отдельных городах приближались к 10%. Осенний рост доли корректировок в объявлениях показывает, что часть этого дисконта как бы «перетекает» в публичный прайс еще до встречи с покупателем. Для рынка это признак адаптации: продавцы быстрее выходят на реалистичный коридор цены.
Почему продавцы уступают чаще
- Сезонный фактор. Осень традиционно активнее лета: семейные и образовательные планы подтягивают спрос, а продавцы стремятся попасть в «коридор сделок» до зимы.
- Конкуренция с новостройками. На первичном рынке девелоперы точечно стимулируют продажи акциями и рассрочками, и вторичке приходится отвечать гибкостью цены.
- Расхождение ожиданий. После бурного 2023–2024 годов часть собственников по инерции держала завышенные стартовые ценники. Рынок их сейчас «приземляет».
Как это влияет на стратегию покупателя и продавца
Покупателю
- Мониторьте динамику снижения в похожих домах и локациях. Если в районе стало нормой минус 4–6% по объявлениям, это ваш аргумент на показе.
- Подавайте предложение быстро. Лоты, которые выходят в адекватный ценовой коридор, стали уходить заметно быстрее.
- Сравнивайте общую стоимость владения. Иногда «дороже сегодня» обойдется дешевле в горизонте 3–5 лет за счет меньшего ремонта, лучшей инженерии и низких коммунальных платежей.
Продавцу
- Уточните цену входа. Если объект висит дольше 60–90 дней без офферов, вероятно, вы выше рынка. Небольшая корректировка часто экономит месяцы ожидания.
- Готовьте пакет документов заранее. Когда цена реалистична, именно юридическая готовность становится конкурентным преимуществом.
- Работайте со спросом точечно: фото, планировки, свежий техпаспорт, прозрачность по перепланировкам — это повышает доверие и снижает глубину торга на сделке.
Что дальше до конца года
Ближайшие месяцы рынок, скорее всего, проживет в режиме мягкой стабилизации: покупатели активны, но избирательны; продавцы гибче, но не готовы массово «рубить» стартовые прайсы. В мегаполисах базовый коридор «предэкспозиционных» скидок имеет все шансы удерживаться в районе 4–6%, а ключевую роль будет играть ликвидность конкретных локаций, метро-шаговой доступности и техническое состояние дома.
На что смотреть в первую очередь
- Доля объявлений со снижением по вашему району за последние 30–60 дней.
- Скорость экспозиции сопоставимых квартир.
- Разница между «прайсами в базе» и ценами реальных сделок.
Если собрать эти три индикатора, видно, что торг перестал быть исключением и снова стал нормой для мегаполисов. А значит, обеим сторонам сделки проще находить общий знаменатель — без многоходовок и затяжных недель ожидания.
Вывод: торг вернулся в повестку, но решает качество объекта
Да, скидок стало больше, а уступки — чуть глубже. Но цена по-прежнему следует за качеством. Видовые этажи, грамотные планировки, ухоженные подъезды и документальная прозрачность держат стоимость лучше остальных. И в таком рынке именно «правильная» стартовая цена плюс готовность к умеренному торгу позволяют продавцу закрыть сделку быстро, а покупателю — не переплатить за эмоции.
