Полугодовой спад: что происходит с вводом жилья в России
За шесть месяцев подряд темпы ввода жилья в эксплуатацию в России отставали от прошлогодних значений. Снижение не носило обвального характера, но было устойчивым: в сентябре динамика оставалась отрицательной, а накопительный итог за три квартала стал хуже прошлогоднего. Итог простой: рынок строительства вошел в фазу затяжной коррекции, где единичные всплески не меняют общую картину.
Ключевые цифры и тренд
По итогам января–сентября 2025 года в стране сдано порядка 76,6 млн кв. м — это около минус 5,6% к тому же периоду 2024-го. Сам сентябрь — около 9 млн кв. м, что также ниже прошлогоднего уровня примерно на 8%. Если смотреть помесячно, «красная зона» тянется с апреля по сентябрь включительно: снижение фиксировалось в каждом из этих месяцев, хотя его глубина менялась от месяца к месяцу.
Где теряем больше
Падение неравномерно распределено по карте. Наиболее ощутимый минус в начале осени пришелся на южные и северокавказские регионы, заметно просели также центральные и приволжские области. Небольшой рост в сентябре показали Урал и Дальний Восток, но эти округа не тянут общую статистику — их доля в строительном пироге заметно ниже, чем у лидеров.
Главный фактор — ИЖС перестал тянуть
Индивидуальное жилищное строительство остается «тяжеловесом» рынка: примерно семь из десяти квадратных метров, вводимых в стране, — это частные дома. Именно этот сегмент и стал главным источником замедления. В начале года ИЖС прибавлял, но к лету картина развернулась — накопительный показатель начал уменьшаться, а к концу третьего квартала зафиксировалось снижение порядка 5–6% год к году.
Почему так? На рынке частных домов сыграло сразу несколько факторов:
-
истощение отложенного спроса после двух «перегретых» лет частного домостроения;
-
удорожание стройматериалов и работ, особенно для малоэтажки в регионах;
-
повышение чувствительности семейных бюджетов к стоимости заемных денег и росту ежемесячных платежей;
-
логистические и кадровые издержки на стройплощадках вне крупных агломераций.
Многоквартирные новостройки: без драм, но и без драйва
Сегмент многоэтажек держится стабильнее за счет длинного инвестиционного цикла и высокой глубины готовности проектов, стартовавших в прошлые годы. Однако ограничения по льготным программам и осторожность девелоперов в запуске новых очередей делают свое дело: предложение пополняется медленнее, часть проектов смещается по срокам, а выход новых метражей на рынок локально обновил минимумы.
География стройки сегодня
На середину октября больше всего квадратных метров многоквартирного жилья строится в Центральном федеральном округе — свыше 36 млн кв. м. Далее — Приволжье, Юг и Северо-Запад. Вклад Урала, Сибири и Дальнего Востока умеренный, Северный Кавказ — наименьший. При такой структуре даже небольшое замедление в двух–трех «тяжелых» округах перевешивает рост в остальных.
Что это значит для покупателей
Для тех, кто присматривает квартиру:
-
выбор в уже строящихся проектах сохраняется, но новых стартов меньше — это поддерживает цены в готовых корпусах и сдвигает баланс в пользу высокой стадии готовности;
-
акции и рассрочки стали адреснее: девелоперы охотнее стимулируют спрос точечно, чем массовыми скидками;
-
по мере удорожания заемных денег на первый план выходит семейная и адресная ипотека — именно по ним наблюдается наибольшая активность.
Для тех, кто планирует частный дом:
-
сроки строительства тянут бюджет — важно заранее проверять сметы и закладывать резерв на 10–15% сверх планируемых затрат;
-
спрос на типовые решения и быстровозводимые технологии растет, но перегрева уже нет — больше внимания к энергоэффективности и реальной стоимости владения.
Для застройщиков и подрядчиков
-
нагрузка по вводу смещается на завершаемые очереди: внутри года приоритет — довести до акта ввода то, что на высокой степени готовности;
-
запуск новых проектов все чаще привязывается к подтвержденному спросу и доступности финансирования;
-
стоимость проектного финансирования и сроки продаж прямо влияют на календарь ввода — отсюда и более частые переносы сроков сдачи в отдельных регионах.
Прогноз до конца года
Базовый сценарий — рынок дойдет до финиша года без резких провалов и без уверенного рывка. В лучшем случае осенний минус будет постепенно сокращаться за счет сезона активных вводов в IV квартале, но компенсировать весенне-летнюю просадку полностью уже сложно. В ИЖС многое зависит от погоды и доступности бригад, в многоэтажке — от темпов регистрации прав и ввода готовых корпусов местными комиссиями.
На что обратить внимание в ближайшие месяцы
-
сезонность: в конце года девелоперы традиционно выталкивают максимум готовых квадратов на ввод;
-
ипотечные решения: даже небольшие корректировки программ могут быстро менять конверсию спроса;
-
стоимость материалов и логистики: если цены стабилизируются, это поддержит планы по запуску новых очередей в 2026 году.
Методика и важные уточнения
Оперативные данные статистики всегда подвижны — по мере поступления отчетности регионы уточняют цифры за предыдущие месяцы. Поэтому краткосрочные «качели» стоит оценивать в связке с накопительным итогом. Сейчас именно он показывает устойчивый минус к прошлому году и объясняет, почему локальные всплески весной не переломили тренд.
Вывод
Полугодовой период отставания от прошлогодних показателей — это сигнал о переходе рынка в более осторожную фазу. Осенний сезон, скорее всего, поможет сгладить часть минуса, но главный драйвер — возвращение устойчивого спроса и предсказуемости в финансировании проектов. Пока же девелоперы играют от обороны, а покупатели тщательнее считают каждый метр.
